Rechtliche Aspekte und Bauvorschriften bei der Altbausanierung in Berlin
Der Kauf und die Sanierung einer Altbauimmobilie war schon immer Ihr langgehegter Traum? Bevor Sie zuschlagen, sollten Sie sich zu den in Berlin geltenden Bauvorschriften informieren, die bei der Sanierung zu beachten sind.
Um sich unnötigen Ärger zu ersparen und gesetzliche Regelungen sicher einzuhalten, kommt es hier auf verschiedene Aspekte an. Im besten Fall bleibt bei der Sanierung ein Großteil der alten Bausubstanz mit typischem Altbaucharme erhalten, gleichzeitig wird die Immobilie aber auch den Ansprüchen modernen Wohnkomforts gerecht. Welche Bauvorschriften und gesetzlichen Regelungen bei der Altbausanierung in Berlin konkret zu beachten sind, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Sie möchten einen Altbau sanieren?
Altbausanierung in Berlin – das sind die Herausforderungen
Die Sanierung einer Bestandsimmobilie ist für Eigentümer immer eine Herausforderung – schließlich sind alle Richtlinien des Denkmalschutzes und Brandschutzes einzuhalten sowie die erforderlichen Baugenehmigungen einzuholen. Am Ende wartet jedoch die Belohnung: Ihre Immobilie ist nach der Sanierung mehr wert als vorher, energetisch auf dem neuesten Stand und sicher sowie komfortabel bewohnbar. Berlin gehört zu den gefragtesten Metropolen in Deutschland, und jeder Cent, den Sie in eine gut geplante und professionell ausgeführte Sanierung stecken, macht sich später bezahlt.
Genehmigungspflicht: Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung?
- Änderungen an tragenden Wänden, die Einfluss auf die Statik haben (z. B. Wanddurchbrüche oder Wandentfernungen)
- Veränderungen an der Außenfassade (z. B. Fenstervergrößerungen, Balkonanbauten)
- Ausbau eines Dachgeschosses
- Änderungen an der Dachstruktur
- umfangreiche energetische Sanierungen
Denkmalschutz: Das ist zu beachten
In der Stadt Berlin gibt es besonders viele Gebäude, die unter den Denkmalschutz fallen. Gerade bei der Sanierung eines Altbaus kann es also passieren, dass Sie die geplanten Maßnahmen mit dem Amt für Denkmalschutz abstimmen müssen und nicht alles in Eigenregie umsetzen dürfen. Der Denkmalschutz betrifft vor allem Änderungen an der Fassade, aber auch an Türen und Fenstern sowie die Wahl bestimmter Materialien. Gehen Sie hier auf Nummer sicher und holen Sie die Genehmigung vor der Sanierung ein, um keine Bußgelder zu riskieren oder die teuren Arbeiten eventuell sogar wieder rückgängig machen zu müssen. Für viele Arbeiten in denkmalgeschützten Gebäuden sind Vorgaben zu erfüllen. Etwa für Veränderungen, die das Stadtbild (Fassadengestaltung) beeinflussen, aber auch für Arbeiten im Inneren, die die historische Optik der Immobilie verändern (z. B. Bearbeitung alter Stuckdecken, Raumneuaufteilungen). Bei der Wahl der Materialien gibt es ebenfalls Vorschriften (z. B. Farben), um den einzigartigen Charakter der Immobilie zu erhalten. Führen Sie die Sanierung eines denkmalgeschützten Altbaus so behutsam wie möglich durch – je mehr im Originalzustand erhalten bzw. restauriert werden kann, desto besser!
Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail. Wir melden uns dann so schnell wie möglich zurück und beraten Sie ausführlich und in aller Ruhe über Ihre Altbausanierung.
Einschränkungen durch Bebauungspläne
Bebauungspläne spielen ebenfalls eine Rolle, wenn Sie in Berlin einen Altbau sanieren wollen. Diese Pläne legen fest, in welchen Stadtteilen Sie bauliche Veränderungen durchführen dürfen bzw. wie diese im Detail umgesetzt werden müssen. Dazu gehören Faktoren wie die Einhaltung von Baulinien und Abstandsflächen sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe, über die hinaus nicht gebaut werden darf. Das ist besonders für die Sanierung von Dachgeschossen und eventuelle Aufstockungsmöglichkeiten wichtig. Auch bezüglich der Nutzung (z. B. als Wohnraum oder Gewerbe) sind Vorgaben einzuhalten. In bestimmten Gebäuden ist ausschließlich eine gewerbliche Nutzung oder eine Nutzung als Wohnraum vorgesehen, manchmal ist eine Mischnutzung aus beiden Formen erlaubt. Ein Wechsel von einer Nutzung zur anderen bedarf immer einer Umwidmung bzw. Genehmigung.
In Milieuschutzgebieten gelten besondere Regeln
Viele Gebiete in Berlin unterliegen heute dem Milieuschutz (Erhaltungsgebiete). Das heißt, bestimmte Sanierungsmaßnahmen dürfen hier nur mit vorheriger Genehmigung durchgeführt werden. Der Milieuschutz soll hauptsächlich die soziale Struktur eines Viertels erhalten und verhindern, dass es immer mehr luxussanierte Wohnungen gibt. Er soll gleichzeitig dafür sorgen, dass hier auch weniger gut betuchte Menschen weiter wohnen können. Eine Altbauimmobilie zu sanieren und von einer einfachen Mietwohnung in eine Luxuseigentumswohnung umzuwandeln oder mehrere Wohnungen zu einer zusammenzulegen, ist in diesen unter Milieuschutz stehenden Gebieten nicht möglich, um Mieter vor Verdrängung zu schützen. Informieren Sie sich daher vorab, ob und wie Sie einen Altbau in einem Milieuschutzgebiet sanieren dürfen. Auskunft zu möglichen Einschränkungen finden Sie in den Bebauungsplänen bei den Bezirksämtern oder beim Bau- und Stadtentwicklungsamt. Auch hier kann ein Verstoß gegen diese Pläne hohe Bußgelder zur Folge haben.
Brandschutz: Sicherheit hat immer Priorität
Bei der Altbausanierung in Berlin müssen Sie als Eigentümer sicherstellen, dass aktuelle Brandschutzbestimmungen eingehalten werden. Besonders in Altbauten gibt es oft erhebliche Defizite, die die Sicherheit aller Bewohner gefährden können. Moderne Sanierungslösungen helfen dabei, die gesetzlichen Brandschutzanforderungen zu erfüllen, ohne dass die Immobilie bei der Sanierung ihren typischen Altbau-Charme verliert. Eine erhöhte Brandgefahr geht oft von alten, nicht mehr zeitgemäßen Baumaterialien aus. Auch besondere Grundrisse, die im Laufe der Zeit durch den Voreigentümer geändert wurden, spielen beim Brandschutz eine Rolle.
Bevor Sie eine aufwendige Altbausanierung planen, sollten Sie die Immobilie im Hinblick auf den Brandschutz genauer prüfen. Sind Flucht- und Rettungswege gemäß geltender Vorschriften bereits vorhanden, oder müssen diese erst (wieder) hergestellt werden? Gibt es feuerbeständige oder feuerhemmende Türen und Wände? Ist ein ausreichend breites und leicht erreichbares Treppenhaus vorhanden, oder ein entsprechender Umbau nötig?
Ein weiterer Punkt ist die Elektrik. Diese birgt besonders viel Gefahrenpotenzial (z. B. durch Kurzschlüsse und Kabelbrände), wenn sie veraltet ist bzw. nicht mehr den modernen Standards entspricht. Eine veraltete Elektrik kann Brände auslösen und gehört bei einer Sanierung ganz weit oben auf die To-do-Liste.
Manchmal sind in Altbauten Materialien verbaut, die zwar optisch sehr schön aussehen, aber als wahre Brandbeschleuniger gelten – zum Beispiel Holzbalkendecken. Brandschutzbeschichtungen oder nicht brennbare Dämmstoffe können hier Abhilfe schaffen und die Sicherheit erhöhen. Ebenso sinnvoll ist der Einbau moderner Brandschutzfenster und die Verwendung nicht brennbarer Baustoffe in besonders kritischen Bereichen wie der Küche.
Fehlt Ihnen das Wissen über geltende Brandschutzrichtlinien, können Sie sich von einem Brandschutzsachverständigen beraten lassen. Dieser berät Sie auch, wenn Veränderungen an tragenden Teilen geplant sind, die eventuell Auswirkungen auf den Brandschutz und die Stabilität des Gebäudes haben könnten.
Ganz wichtig: Die Installation von Rauchwarnmeldern ist in Berlin heute in allen Wohnräumen Pflicht!
Vorsicht Schadstoffe: Asbest, Bleirohre & Co. fachgerecht entsorgen
Bei manchen Altbauimmobilien in Berlin kann es sein, dass vor der Sanierung erst noch Schadstoffe (z. B. Asbest, Bleirohre, alte Lacke mit Schwermetallen) entfernt werden müssen. Hier ist eine Schadstoffprüfung zu empfehlen, um eine mögliche Gesundheitsgefährdung auszuschließen und eventuell vorhandene Schadstoffe vor der Altbausanierung in Berlin sicher und rückstandslos zu entfernen. Ein professionelles Sanierungsunternehmen kann Ihnen dabei helfen, Schadstoffbelastungen zu identifizieren und die fachgerechte Entsorgung durchzuführen, sodass alte Gebäude bzw. Wohnungen anschließend aktuellen Umwelt- und Gesundheitsvorschriften entsprechen.
Fokus auf die Energieeffizienz: Altbau in Berlin sanieren und langfristig sparen
Ob einfach verglaste Fenster, schlecht gedämmte Wände und Dachböden oder eine überalterte Heizungsanlage – gerade in Sachen Energieeffizienz bieten Altbauten in Berlin großes Optimierungspotenzial. Wenn Sie hier etwas Geld in die Hand nehmen und Maßnahmen zur energetischen Sanierung mit einplanen, können Sie langfristig bei den Energiekosten sparen und die Immobilie gleichzeitig zukunftssicher machen.
Viele Berliner Altbauten sind energetisch äußerst ineffizient. Die Dämmung von Dach, Wänden und Keller, aber auch der Einbau moderner Fenster mit hoher Wärmedämmung sowie die Installation einer effizienten Heiztechnik (z. B. klimafreundliche Wärmepumpe, Fernwärme statt Gas- oder Ölheizung) bringt hier erhebliche Verbesserungen für den Wohnkomfort und die Energieeffizienz der Immobilie. Im Gebäudeenergiegesetz sind die Mindeststandards für Wärmedämmung, Heiztechnik und Energieeffizienz genau festgelegt. Diese sollten nach der Altbausanierung in Berlin mindestens erfüllt sein, um alle gesetzlichen Vorgaben einzuhalten!
Als Eigentümer können Sie verschiedene Förderprogramme (z. B. KfW und BAFA) nutzen, um die Finanzierung der energetischen Sanierung zu unterstützen. Besonders förderungswürdig sind Maßnahmen wie eine neue Dämmung, aber auch die Installation einer Solaranlage. Beides steigert nicht nur den Wert der Immobilie, sondern senkt auch effektiv die Energiekosten! Lassen Sie sich beraten (z. B. bei der Energieberatung), welche Maßnahmen Sie bei einer Altbausanierung in Berlin durch die Inanspruchnahme von Förderprogrammen finanzieren können.
Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail. Wir melden uns dann so schnell wie möglich zurück und beraten Sie ausführlich und in aller Ruhe über Ihre Altbausanierung.
Hier können Sie sich als Eigentümer informieren
Eigentümer, die eine Altbausanierung in Berlin planen, sollten sich vorab umfassend informieren. Dafür gibt es verschiedene Anlaufstellen, wie etwa die Bauaufsichtsbehörde, die für Genehmigungen und das Einhalten von Bauvorschriften zuständig ist. Bei der Denkmalschutzbehörde erfahren Sie alles über die besonderen Auflagen für denkmalgeschützte Gebäude. Bei rechtlich sehr komplexen Sachverhalten kann eine anwaltliche Beratung sinnvoll sein. Alles Wichtige rund um die Planung und Umsetzung Ihres Projekts können Sie sich durch einen Architekten oder Bauingenieur erklären lassen.
Möglichkeiten der Förderung in Sachen Energieeffizienz besprechen Sie am besten mit einem Energieberater, während für die eigentliche Umsetzung der Altbausanierung in Berlin ein professionelles Sanierungsunternehmen der richtige Ansprechpartner ist. Am besten geeignet ist dafür ein ortsansässiges Unternehmen wie die Toll & Toll Bau GmbH, das sich mit der fachgerechten Umsetzung aller Vorschriften zur Altbausanierung in Berlin bestens auskennt und die nötige Erfahrung und das Fachpersonal für dieses Vorhaben mitbringt.
Barrierefreie Sanierungen sind bei Altbauten oft eine besondere Herausforderung
Planen Sie eine Altbausanierung in Berlin, die alle Anforderungen der Barrierefreiheit erfüllen soll, sind die Herausforderungen noch einmal zusätzlich höher. Um den stufenlosen Zugang zu allen Räumen zu ermöglichen, müssen die häufig in Altbauten vorhandenen hohen Türschwellen entfernt sowie Rampen, ein Aufzug oder ein Treppenlift installiert werden. Ebenfalls wichtig ist eine ausreichend breite Gestaltung aller Türen, der barrierefreie Zugang zum Bad inklusive Duschbereich sowie ein schwellenloser Übergang zum Balkon oder zur Terrasse. Die komplette Immobilie sollte außerdem für die Nutzung von Gehhilfen und Rollstühlen geeignet sein. Um historische Gebäude an moderne Wohnansprüche anzupassen und für körperlich eingeschränkte Menschen bewohnbar zu machen, müssen diese nach den Vorgaben der Bauordnung bezüglich der Standards für barrierefreies Bauen umgestaltet werden. Dafür gibt es ebenfalls verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung z. B. in Form von KfW-Zuschüssen für altersgerechtes Umbauen.
Beachten Sie mietrechtliche Aspekte
In Ihrer Immobilie wohnen Mieter, Sie möchten aber dennoch umfassend sanieren? Je nach Aufwand und Dauer der Arbeiten kann es passieren, dass die Wohnung für eine gewisse Zeit unbewohnbar ist. Auch in vielen anderen Fällen sind Baulärm und Einschränkungen zu erwarten. Eventuell kann es sinnvoll sein, dem Mieter für eine bestimmte Zeit eine alternative Unterkunft anzubieten. Allgemein sind Modernisierungen vom Mieter zu akzeptieren, sofern sie gesetzlich zulässig sind – entsprechender Baulärm, Staubansammlungen sowie andere Einschränkungen sind dann in einem gewissen Maße hinzunehmen. Überschreiten diese jedoch ein bestimmtes Maß, kann eine Mietminderung seitens des Mieters erlaubt sein. Am besten nehmen Sie vor der Altbausanierung rechtzeitig Kontakt zu Ihrem Mieter auf, um den Ablauf zu planen, über mögliche Einschränkungen zu informieren und gegebenenfalls Ausgleichsmaßnahmen zu organisieren. Idealerweise führen Sie die Sanierung zwischen zwei Mietverhältnissen durch, also wenn die Wohnung leer und damit zu jeder Zeit für das Sanierungsunternehmen zugänglich ist!
Rechtssichere Altbausanierung mit Experten an Ihrer Seite
Eine erfolgreiche Altbausanierung in Berlin erfordert nicht nur eine gute Planung, sondern auch die Einhaltung zahlreicher rechtlicher Vorgaben. Genehmigungen, Denkmalschutz, Brandschutz und Energieeffizienz sind zentrale Aspekte, die dabei berücksichtigt werden müssen. Ein erfahrenes Sanierungsunternehmen wie die Toll & Toll Bau GmbH kennt die gesetzlichen Anforderungen und hilft Ihnen dabei, Ihr Projekt ohne rechtliche Stolperfallen zu realisieren. Echte Profis verwandeln Ihren Altbau in ein modernes, komfortables Zuhause mit historischem Charme.
Sie haben noch Fragen zur Altbausanierung in Berlin?
Ihre Experten der Toll & Toll Bau GmbH beraten Sie gerne zu allen Themen, die bei der Altbausanierung in Berlin zu beachten sind. So stellen Sie sicher, dass alle Sanierungsarbeiten fachgerecht und unter Einhaltung der geltenden Standards umgesetzt werden und die richtigen Materialien für einen effektiven Brandschutz zum Einsatz kommen.
Matthias Toll
Position/Aufgabe:
Email:
Bereichsleitung & Bauausführung
info@tollundtoll.de
Position/Aufgabe:
Bereichsleitung & Bauausführung
Email:
info@tollundtoll.de
Bildnachweis: Sibylle, Friedberg, Tiberius Gracchus / Adobe Stock
