Historische Gebäude sanieren – darauf kommt es an
Historische Altbauten stilvoll, fachgerecht und nach gesetzlichen Vorgaben zu sanieren, ist für Besitzer mit einigen Herausforderungen verbunden. Ganz klar im Fokus steht dabei das Ziel, die alte Bausubstanz und den Altbaucharme bestmöglich zu erhalten. Was Sie bei der Sanierung von historischen Gebäuden beachten müssen, erfahren Sie in folgendem Beitrag.
Sie möchten einen Altbau sanieren?
Was sind „historische Gebäude“?
Als historische Gebäude gelten alle Immobilien, die schon ein gewisses Alter erreicht haben, oftmals stehen diese sogar unter Denkmalschutz.
Typisch für historische Gebäude sind folgende Merkmale:
- Alter
- Bauzeit meist mehrere Jahrzehnte oder Jahrhunderte zurückliegend
- Bauwerke aus Mittelalter, Renaissance, Barock, Klassizismus oder Jugendstil
- Architektonischer Stil
- charakteristische Stilrichtungen erkennbar (z. B. gotisch, barock)
- detaillierte Fassadenornamente, spezielle Fensterformen, Türstürze, Säulen oder Gewölbe
- Originalität und Unversehrtheit
- originale Bauwerke erkennbar
- authentische Materialien und Bauelemente
- keine oder nur behutsame Veränderungen und Ergänzungen
- Bedeutung
- Kulturell: Symbolische Bedeutung für lokale oder nationale Identität
- Städtebaulich: prägender Einfluss auf das Stadtbild oder Ortsbild, oft Schauplatz bedeutender historischer Ereignisse
- Handwerkliche Qualität
- hochwertige Verarbeitung von Stein, Holz, Metall oder anderen Baustoffen
- traditionelle Bautechniken, z. B. Fachwerk, Steinfassaden, ornamentale Holzarbeiten
- sorgfältige Ausführung von Dekorationen, Fresken oder Mosaiken
- Zusätzliche Merkmale
- Nutzung ursprünglicher Baumaterialien wie Naturstein, Ziegel, Kalkputz
- eingebundene Kunstwerke, Skulpturen oder historische Inschriften
- charakteristische Raumaufteilung und Bauweise, oft mit dicken Mauern und kleinen Fenstern
- Spuren von altersbedingter Patina, Verwitterung oder Restaurierungen
Ein denkmalgeschütztes Gebäude stellt eine besondere Form historischer Bausubstanz dar. Es besitzt in der Regel einen hohen kulturellen oder geschichtlichen Wert und wurde daher von der zuständigen Denkmalschutzbehörde offiziell als schützenswert eingestuft und in die Denkmalliste aufgenommen.
Vor- und Nachteile historischer Immobilien
Historische Gebäude sind nicht nur optisch äußerst reizvoll, sondern haben noch einige weitere Vorteile.
Vorteile historischer Gebäude
Historische Gebäude haben einen ganz besonderen Charme und Charakter. Da diese Bauten aus früheren Zeiten stammen und anders gebaut wurden als heute, haben diese oft einen einzigartigen Eindruck.
Heute wird aus Kosten- und Zeitgründen häufig in Leichtbauweise (z. B. Container, Modulbau, Fertighaus) gebaut. Historische Gebäude zeichnen sich durch eine solide Bauweise und hochwertige Materialien aus, die eine lange Lebensdauer garantieren und beste Bedingungen für eine Sanierung bieten.
Ein weiterer Vorteil historischer Gebäude liegt in ihrem oft vorteilhaften Raumklima. Aufgrund der damals üblichen Bauweise mit geringerer Luftdichtheit und ohne moderne Dämmmaterialien ist ein kontinuierlicher Luftaustausch möglich. Diese natürliche Ventilation reduziert die relative Luftfeuchtigkeit im Innenraum und minimiert somit das Risiko von Feuchteschäden und mikrobieller Belastung, insbesondere durch Schimmelpilzbildung.
Historische Gebäude stehen zudem oft in sehr zentralen Lagen in der Innenstadt oder in beliebter grüner Umgebung, wo die Grundstückspreise mittlerweile in vielen Metropolen unbezahlbar sind. Eine attraktive Lage historischer Gebäude und die meist alten Baumbestände erhöhen den Wert einer solchen Immobilie zusätzlich.
Durch die Nutzung und Sanierung der bestehenden Bausubstanz werden Ressourcen geschont und Abfall vermieden. Dadurch sind historische Gebäude besonders nachhaltig im Vergleich zum Neubau.
Tipp: Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude können von steuerlichen Erleichterungen profitieren, etwa durch Abschreibungen auf Sanierungskosten, was die finanzielle Belastung mindert.
Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail. Wir melden uns dann so schnell wie möglich zurück und beraten Sie ausführlich und in aller Ruhe über Ihre Altbausanierung.
Nachteile historischer Gebäude
Ältere Gebäude benötigen häufig umfangreiche Reparaturen und viel Pflege, die zeit- und kostenintensiv sein können.
Die Dämmung entspricht bei historischen Gebäuden meist nicht den heutigen Standards, was sich an höheren Heizkosten bemerkbar macht. Abhilfe schaffen Sie mit nachträglichen Dämmungsmaßnahmen.
Historische Gebäude sind oft nicht für Menschen mit eingeschränkter Mobilität ausgelegt, etwa wegen fehlender Aufzüge oder zu engen Treppen.
Die Grundrisse entsprechen oft nicht den heutigen Wohnbedürfnissen, beispielsweise gibt es in historischen Immobilen verhältnismäßig oft kleine oder verwinkelte Räume.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden müssen Renovierungen nach strengen Vorgaben erfolgen, was Aufwand und Kosten zusätzlich erhöhen kann.
Nicht eingeplante Schäden oder Mängel können eine Sanierung deutlich verteuern, ebenso wie Asbest oder andere Altlasten. Früher wurden zum Teil noch gesundheitsgefährdende Materialien verbaut. Diese zu entfernen und fachgerecht zu entsorgen, ist aufwendig und teuer.
So gehen Sie Schritt für Schritt vor, wenn Sie eine historische Immobilie sanieren wollen:
- Denkmalschutzbehörde kontaktieren: Diese Behörde gibt Ihnen Auskunft, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und welche Vorschriften Sie unbedingt einhalten müssen.
- Bestandsaufnahme machen: Analysieren Sie zunächst den Zustand der Immobilie, z. B. die Bausubstanz, verwendete Materialien, vorhandene Wasser- und Stromleitungen sowie andere Details, die beim Umbau wichtig sein könnten.
- Fachleute beauftragen: Wenn Sie nicht selbst vom Fach sind, ziehen Sie am besten einen Fachmann hinzu, der sich mit der Sanierung von historischen Gebäuden auskennt und Ihnen mit seiner Expertise zur Seite steht.
- Fördermöglichkeiten prüfen: Sie haben das Geld für die Sanierung nicht? Dann informieren Sie sich zu Fördermöglichkeiten. Gerade bei historischen und denkmalgeschützten Gebäuden werden diese oft bewilligt.
- Sanierungskonzept erstellen: Als Nächstes brauchen Sie ein durchdachtes und professionelles Sanierungskonzept, in dem alle Schritte der geplanten Sanierung genau beschrieben sind. Das ist die Grundvoraussetzung für eine Genehmigung beim Bauamt und bei der Behörde für Denkmalschutz, wenn Sie die Baugenehmigung beantragen wollen.
- Denkmalrechtliche Genehmigung beantragen: Reichen Sie Ihren Antrag zur Genehmigung Ihres Sanierungsvorhabens ein. Bis diese erteilt wird, kann es einige Zeit dauern. Auch eine Vor-Ort-Prüfung durch Mitarbeiter der Denkmalschutzbehörde, die für die Immobilie spezielle Auflagen bestimmt, kann dauern – hier ist Geduld gefragt.
- Sanierung starten: Haben Sie die Genehmigung erhalten, können Sie mit der Sanierung loslegen oder eine Sanierungsfirma mit den Arbeiten beauftragen.
- Alles dokumentieren: Ganz wichtig ist das Festhalten der Arbeitsfortschritte, um eine ordnungsgemäße Durchführung (für die Denkmalschutzbehörde) auch später noch belegen zu können.
Diese rechtlichen Aspekte und Bauvorschriften sind bei der Sanierung historischer Immobilien zu beachten
Umfangreiche Sanierungsarbeiten wollen gut geplant sein, um Projekte möglichst zeit- und kosteneffektiv zu realisieren. Wer alle erforderlichen Genehmigungen für die Sanierung in der Tasche hat, kann mit der Sanierung beginnen. Am besten mit Unterstützung eines Fachbetriebs, der sich mit dieser Art von Immobilien und den gängigen Vorschriften bestens auskennt. Die Kombination aus historischer Bausubstanz, modernem Wohnkomfort und Top-Energieeffizienz macht Ihre Immobilie nach der Sanierung wertvoller und komfortabler bewohnbar.
Wenn Sie sich für eine Immobilie mit historischem Charakter bzw. ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude entschieden haben, sollten Sie alle Details der rechtlichen Aspekte und Bauvorschriften kennen. Hier ein Überblick, worauf Sie konkret achten müssen.
Genehmigungspflicht
Für bestimmte Sanierungsarbeiten brauchen Sie eine Genehmigung. Wer einfach drauflos saniert, riskiert im schlimmsten Fall Bußgelder oder sogar, dass alles wieder zurückgebaut werden muss. Sobald größere Eingriffe an der Bausubstanz geplant sind – etwa Durchbrüche oder das Entfernen tragender Wände, der Anbau eines Balkons oder größere Veränderungen an der Fassade sowie neue Fenstergrößen – braucht man in der Regel eine Baugenehmigung. Das gilt auch für den Dachgeschossausbau, Änderungen an der Dachform oder umfassende energetische Sanierungen. Fragen sie deshalb am besten frühzeitig bei der zuständigen Bauaufsichts- und Denkmalschutzbehörde nach, ob eine Genehmigung nötig ist. Nur bei kleineren Arbeiten, die weder das äußere Erscheinungsbild noch die Substanz des Gebäudes verändern, ist keine Genehmigung erforderlich. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten meist besonders strenge Regeln.
Denkmalschutz
Ebenfalls ein wichtiges Thema, das Sie als Bauherr nicht vernachlässigen sollten, ist der Denkmalschutz. Ist die Immobilie denkmalgeschützt, wie das bei vielen historischen Gebäuden in Metropolen üblich ist, dann bedarf es bei der Sanierung besonderer Genehmigungen von der Denkmalschutzbehörde. Diese legt genau fest, was im Zuge der Sanierung verändert werden darf und was erhalten werden muss. Auflagen des Denkmalschutzgesetzes gibt es in der Regel zur Optik der Fassaden, aber auch innen. Änderungen an der historischen Bausubstanz sind dann nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde möglich. Oft gibt es spezielle Vorgaben, welche Materialien zum Einsatz kommen dürfen und wie die Sanierungsarbeiten ausgeführt werden müssen. Holen Sie sich die nötigen Genehmigungen vor Sanierungsbeginn von der Denkmalschutzbehörde, um keine Bußgelder oder Rückbaumaßnahmen zu riskieren.
Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail. Wir melden uns dann so schnell wie möglich zurück und beraten Sie ausführlich und in aller Ruhe über Ihre Altbausanierung.
Bebauungspläne
Auch eine Rolle spielen Bebauungspläne. In diesen wird festgelegt, welche Baumaßnahmen in einem bestimmten Gebiet zulässig sind. Nicht in jedem Viertel sind alle Arbeiten erlaubt, etwa das Aufstocken von Gebäuden oder die Sanierung eines Dachgeschosses. Vorschriften gibt es hier häufig zu Themen wie Baulinien und Abstandsflächen sowie bei der maximal zulässigen Gebäudehöhe, was je nach Projekt einen großen Einfluss auf die Gestaltung und den Umfang von Sanierungsarbeiten haben kann. Nicht jede Immobilie ist zudem als Wohnraum nutzbar. Für bestimmte Gebiete ist nur die gewerbliche Nutzung möglich und umgekehrt – eine Änderung geht nur mit einer Umwidmung bzw. Sondergenehmigung.
Brandschutz
Bei Sanierungen müssen die aktuellen Brandschutzvorschriften eingehalten werden. Gerade bei historischen Gebäuden gibt es diesbezüglich viel zu tun. Oft ist ein Großteil der Elektrik neu anzulegen, um alle gesetzlichen Brandschutzanforderungen zu erfüllen und das Brandrisiko (z. B. durch Kurzschlüsse und Kabelbrände) zu minimieren. Für den Brandschutz wichtig sind nicht nur moderne Leitungen, sondern auch der Grundriss, freie Flucht- und Rettungswege sowie feuerbeständige oder feuerhemmende Türen und Wände. Helfen kann Ihnen hier ein Brandschutzsachverständiger, der die Immobilie unter die Lupe nimmt und Ihnen sagen kann, welche Maßnahmen Sie bezüglich Brandschutz umsetzen sollten. Etwa spezielle Brandschutzbeschichtungen, nicht brennbare Dämmstoffe sowie moderne Brandschutzfenster und -türen.
Hinweis: Nicht zu vergessen für den Brandschutz sind außerdem Rauchmelder, die Sie in jedem Wohnraum an der Decke installieren sollten. Diese kosten nicht viel, retten aber im Ernstfall Leben!
Hier können sich Immobilienbesitzer eines Altbaus informieren
Wenn Sie sich vor Sanierungsbeginn auf alle Themen gut vorbereiten wollen, stehen Ihnen verschiedene Wege offen.
Hilfe bekommen Sie zum Beispiel bei den folgenden Stellen:
- Bauaufsichtsbehörde
- Denkmalschutzbehörde
- Architekten und Bauingenieure
- Energieberater
- Sanierungsunternehmen
- Rechtsanwälte
Wir helfen Ihnen, alle Vorschriften einzuhalten
Die Toll & Toll Bau GmbH hat bereits viele Jahre Erfahrung in der Sanierung von historischen Gebäuden und das nötige Fachwissen, das in der Planung und Realisierung solcher Projekte erforderlich ist. Natürlich kennen wir alle Vorschriften, die bei Sanierungen alter Gebäude zu beachten sind, und beraten Sie dazu gerne. Als seriöses Sanierungsunternehmen verfügen wir über umfassende Kenntnisse der aktuellen Bauvorschriften, Denkmalschutzbestimmungen und Energieeffizienzstandards. Zudem kennen wir uns mit den spezifischen Anforderungen rund um die historische Gebäudesanierung bestens aus – mit uns bekommen Sie die Genehmigungen, die Sie für Ihr Projekt brauchen.
Wir unterstützen Sie nicht nur bei der Planung, sondern stehen Ihnen auch während der Umsetzung zur Seite, damit Ihre Immobilie mit den richtigen Materialien und Techniken so saniert wird, dass sie alle Vorschriften und geltenden Standards in Sachen Brandschutz, Schallschutz und bei der Energieeffizienz erfüllt.
Sanieren Sie Ihre Immobilie nur mit Profis!
Die Sanierung eines historischen Gebäudes ist kein Selbstläufer – dafür braucht es nicht nur ein gutes Konzept, sondern auch den Überblick über jede Menge Vorschriften. Ob Denkmalschutz, Brandschutz oder Energieeffizienz: Wer hier etwas übersieht, riskiert teure Verzögerungen. Mit einem erfahrenen Partner wie der Toll & Toll Bau GmbH an Ihrer Seite kommen Sie sicher durch den Genehmigungsdschungel. Wir wissen, worauf es ankommt, und sorgen dafür, dass aus Ihrer Immobilie ein Zuhause wird, das modernen Wohnkomfort mit dem besonderen Flair vergangener Zeiten verbindet. Von der Wahl der richtigen Materialien für den Brandschutz bis hin zur fachgerechten Entsorgung von Schadstoffen wie Asbest. Auch beim Thema Energieeffizienz sorgen wir dafür, dass Ihr Gebäude nach der Sanierung nicht nur schöner, sondern auch zukunftssicher ist – und alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt.
Sie haben noch offene Fragen?
Die Experten der Toll & Toll Bau GmbH stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn es um Ihre Immobiliensanierung geht. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, damit alles reibungslos und nach aktuellen Vorschriften abläuft. Sollten Sie noch offene Fragen haben oder eine persönliche Beratung zum Thema Sanierung wünschen, wenden Sie sich gerne direkt an uns.
